ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ฟ้องขับไล่ผู้อาศัยได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา 1330 สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา 1367 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่า บุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง มาตรา 1368 บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา 1375 “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครองเว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้ เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา 456. “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย”

ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไว้โดยสุจริตถึงแม้จะยังไม่ได้ทำนิติกรรมโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิและมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินนั้นให้ออกไปได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 เป็นบทกฎหมายกำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์ตามคำสั่งศาลไว้เป็นกรณีพิเศษไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปดังที่ได้บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามมาตรา 456

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 508/2506

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์มีสวน ๑ แปลงโดยซื้อมาในการขายทอดตลาดของศาล ราคา ๘,๐๐๐ บาท ซึ่งศาลได้โอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์แล้ว แต่จำเลยซึ่งได้อาศัยอยู่ในที่ดินนั้นไม่ยอมออกไป ขอให้ขับไล่

จำเลยที่ ๑ ให้การปฏิเสธ

ต่อมาโจทก์ขอถอนฟ้อง เฉพาะเลยที่ ๒ และที่ ๓

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยที่ ๑ และบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์

จำเลยที่ ๑ อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยที่ ๑ ฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า กรณีซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้น ผู้ซื้อย่อมได้สิทธิแล้ว ส่วนการทำนิติกรรมโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นเป็นพิธีการอย่างหนึ่งเท่านั้นหาทำให้การซื้อขายทอดตลาดทรัพย์นั้นตกเป็นโมฆะไม่ และมาตรา ๑๓๓๐ เป็นบทกฎหมายกำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์ตามคำสั่งศาลไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปดังที่ได้บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามมาตรา ๔๕๖ ฉะนั้น การซื้อทรัพย์พิพาทของโจทก์ในคดีนี้โดยการขายทอดตลาดของศาล แม้จะยังไม่ได้ทำนิติกรรมซื้อขายหรือจดทะเบียนสิทธิพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ย่อมถือสิทธิมีอำนาจฟ้องจำเลยได้

ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า ที่พิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า จำเลยเป็นผู้ครอบครองอยู่ย่อมเป็นสิทธิแก่จำเลยนั้น ก็เห็นว่า ในกรณียึดทรัพย์ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนี้ ผู้ครอบครองที่ดินจะรู้หรือไม่ว่ามีการขายทอดตลาด ก็หาเป็นเหตุที่จะยกขึ้นต่อสู้สิทธิของผู้ซื้อที่ดินในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลได้ไม่ เมื่อไม่คัดค้านแต่ต้น ปล่อยให้ขายทอดตลาดไปแล้วก็ไม่มีทางจะเอากลับคืนได้อีก

พิพากษายืน ยกฎีกาจำเลย
(เสนอ บุณยเกียรติ-ประมูล สุวรรณศร-ยง เหลืองรังษี)
ศาลจังหวัดนครศรีธรรมราช - นายดุสิต วราโห
ศาลอุทธรณ์ - นายขลัม รุทระวณิช

แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา