แผ่นพับที่ใช้โฆษณาโครงการห้องชุด ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

 

 

พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 11 ประกาศ โฆษณา คำรับรอง หรือการกระทำด้วยประการใด ๆ ของผู้ประกอบธุรกิจซึ่งทำให้ผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจตกลงจะมอบให้ หรือจัดหาให้ซึ่งสิ่งของบริการ หรือสาธารณูปโภคอื่นใด หรือจะดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งให้แก่ผู้บริโภคเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา หรือข้อตกลงใด ๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจจะให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้บริโภคเพิ่มเติมขึ้นจากที่ได้ทำสัญญาไว้ ให้ถือว่าข้อความ การกระทำหรือข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งผู้บริโภคสามารถนำสืบพยานบุคคล หรือพยานหลักฐานเกี่ยวกับข้อตกลงดังกล่าวได้ ถึงแม้ว่าการทำสัญญาเช่นว่านั้นกฎหมายจะกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือและไม่ปรากฏข้อตกลงนั้นในหนังสือที่ได้ทำขึ้นก็ตาม

 

 

แผ่นพับโครงการของจำเลยเป็นการโฆษณาโครงการก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยเพื่อขายแก่บุคคลทั่วไป จะมีแผนผังโครงการ แสดงภาพจำลองโครงการและทางพิพาทเข้าออกโครงการ ทางพิพาทมีรูปต้นไม้เป็นแนวยาวข้างทาง ลักษณะเป็นถนนเข้าออกโครงการ และตามภาพถ่ายแสดงให้เห็นการสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยถนนเข้าโครงการ ซึ่งจำเลยก็รับว่าจำเลยปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะ ปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมโครงการ ทางพิพาทจึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ดังนั้น แผ่นพับโครงการของจำเลยเป็นการโฆษณาของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจทำให้ผู้จะซื้อห้องชุดซึ่งเป็นผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยว่า จำเลยจะมอบทางพิพาทเป็นถนนเข้าออกโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันให้ผู้จะซื้อห้องชุดเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย จึงถือว่าแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11แต่เมื่อพื้นที่โครงการอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์และแก้ไขแผนผังโครงการใหม่ จำเลยเป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้างอาคารชุดขนาดใหญ่ย่อมจะมีความรู้ความชำนาญในการประกอบธุรกิจจำต้องศึกษาและตรวจสอบข้อกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับของทางราชการที่เกี่ยวข้องเสียก่อนที่จะดำเนินการโฆษณาและก่อสร้างอาคารชุด การที่จำเลยโฆษณาขายอาคารชุดก่อนการดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำเลยหลอกลวงปิดบังข้อเท็จจริงว่าทางพิพาทเป็นถนนในพื้นที่โครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมีข้อสัญญาว่า ผู้จะขายสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังโครงการ...ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามความเหมาะสม โดยผู้จะซื้อตกลงไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาของผู้จะขายแต่อย่างไรก็ตาม การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ภายหลังจากมีผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการที่เกินสมควรและไม่เป็นธรรมต่อผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยที่หวังจะได้ทางพิพาทเป็นพื้นที่ในโครงการเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้อาศัยในอาคารชุด จำเลยจึงไม่อาจยกข้อสัญญาดังกล่าวขึ้นอ้างปฏิเสธความรับผิดของจำเลยได้ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยก่อนที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ

 

 

แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับ จะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย